Conozca los tipos de contrato de alquiler en Italia
En 1998 se interviene una ley de reforma (L.431/1998) que modifica la disciplina relativa al alquiler de un inmueble. Esta nueva ley deroga definitivamente las normas sobre el "equo canone" e indica tres modalidades diferentes para estipular un contrato de alquiler corriente:
1. Se puede estipular un contrato de alquiler de duración no inferior a ocho (cuatro años + cuatro de renovación automática), estableciendo un acuerdo con el arrendatario el cánon. Tras la caducidad de los ocho años, sea el inquilino, sea el arrendatario pueden ambos pedir bien la renovación del contrato con nuevas condiciones o bien, la renuncia a la renovación del mismo, comunicando a la otra parte la propia intención con una carta que se recomienda enviar al menos seis meses antes de la caducidad (a falta de esta carta el contrato se renueva tácitamente con las mismas condiciones). La parte que recibe esta carta, debe responder siempre con una carta recomendada para llegar a un nuevo acuerdo, si falta el acuerdo o incluso falta la propia respuesta, el contrato finaliza su eficacia en la fecha de cese del contrato, por lo tanto después de los ocho primeros años.
2. Se puede estipular un contrato de alquiler sobre el modelo de los "contratos-tipo", que se preparan en sede local (es decir, en cada Ayuntamiento) a cargo de los organizaciones de la propiedad constructiva y de los inquilinos. El canon y la duración se establecen desde el respeto de lo que se ha dispuesto en el "contratos-tipo"; la duración de todas formas, no puede ser inferior a los cinco años (tres años + dos años de renovación automática). Con la caducidad de los primeros años sea el inquilino, o sea el arrendatario, pueden pedir o bien, la renovación del contrato con nuevas condiciones, o bien la renuncia a la renovación del mismo, comunicando a la otra parte la intención con una carta que se recomienda enviar al menos seis meses antes de la caducidad. A falta de esta carta, el contrato se renueva tácitamente con las mismas condiciones. ATENCIÓN: tanto en la hipótesis1 como en la 2, el arrendatario puede, respectivamente después de los cuatro primeros años y después de los primeros tres años, avalarse en la facultad de denegar la renovación automática tan solo por motivos especificados en la ley 431/1998.
3. Se puede estipular un contrato de alquiler de naturaleza transitoria, de duración incluso inferior a los números 1 y 2, según las condiciones y la modalidad de estipulación, contenida en el apósito del decreto ministerial. Además, siendo estudiante universitario, se puede estipular un contrato de alquiler sobre la base de otros contratos- tipo que los Ayuntamientos, sedes de Universidad o de cursos universitarios destacados pueden preparar, según los criterios indicados en el decreto ministerial. En la práctica se ha extendido el contrato a uso forestería, al cual no se aplica la ley del "equo canone". Se trata del alquiler de un inmueble por parte de una sociedad, de una empresa o de un privado que posea un código IVA, que permite alojar a sus propios dependientes que son residentes fuera del Ayuntamiento.
IMPORTANTE: en los contratos estipulados antes del 30 de diciembre de 1998 se aplican para toda su duración las disposiciones normativas vigentes antes de dicha fecha.
Sobre el acceso a los alojamientos de edilicia residencial pública
Si posee un permiso regular de permanencia o carnet de permanencia, y esta inscripto en las listas de colocación o trabajador dependiente o autónomo, puede acceder, como los ciudadanos italianos, a los alojamientos de edilicia residencial pública (casas populares), siempre que haya disponibilidad de viviendas. Para tener las informaciones necesarias, tiene que dirigirse a las oficinas de los Ayuntamientos.
Forma del contrato
Recuerde que no es necesaria la forma escrita (excepto si el contrato dura más de 9 años) sino que es válido también con el acuerdo verbal, o sea con palabras. Por tanto, el contrato puede ser incluso demostrado con otros medios (por ejemplo los recibos del pago del alquiler).
Sin embargo, a partir del 30 de diciembre de 1998, para la estipulación de contratos de alquiler válidos, se requiere la forma escrita.
¿Sabe que debe Registrar el contrato de arrendamiento obligatoriamente?
El contrato debe ser registrado por el propietario (denominado "locatore") en las oficinas del registro. El impuesto de registro es del 2% del alquiler anual y debe ser pagado en partes iguales entre el propietario y el inquilino (denominado "conduttore"). El registro es recomendado, además es obligatoria desde un punto de vista fiscal, porque hace que el contrato de alquiler quede impedido a terceros: es decir, el registro garantiza al inquilino ante otros que pretendan tener derechos sobre la casa.
Conozca los deberes del inquilino en Italia
El contrato obliga al inquilino a hacer un uso civil y correcto de la casa, ocupándose de la manutención ordinaria: lavar el piso, pintar las paredes, reparar los daños eventuales (grifo que pierde agua, puertas o ventanas que no funcionan etc.) y no a la extraordinaria (reparación y manutención del edificio). Además, el inquilino responde a los daños causados, incluso involuntariamente, en los apartamentos de los vecinos, cuya causa sea en el interior del inmueble (por ejemplo pérdida del agua). Por último, el inquilino es responsable, también, de todas las personas que se encuentran bajo cualquier categoría de su apartamento.
Sobre las relaciones con el propietario del inmueble
El inquilino debe pagar al propietario el alquiler. En cambio, el inquilino tiene derecho de pretender (y el propietario tiene la obligación de emitir) el recibo con el importe total de la suma. En todos los casos, pero sobre todo cuando el propietario no quiera dejar ningún recibo, es conveniente pagar con giro postal o cheque personalizado, o en presencia de testigos. El aumento del alquiler puede ser pedido por el propietario exclusivamente por dos motivos: por los gastos extraordinarios pagados por él mismo (pero sólo el 10% de los mismos) o para adecuarse anualmente a las variaciones del índice ISTAT (un índice con el cual se pone en evidencia el aumento del nivel de vida).
¿Puede subalquilar?
En general el contrato prohíbe expresamente que el inquilino alquile a su vez el inmueble a otros (subalquilar total); cuando la prohibición no es prevista, el inquilino puede conceder en alquiler su apartamento a otros pero es mejor que exista la aprobación por escrito del propietario. En este caso el alquiler y el subalquiler no puede ser superior al principal y el inquilino es responsable, ante el propietario, de las acciones de la persona a la que subalquila: esto significa que si ésta, por ejemplo, no paga el alquiler, tanto el inquilino (como el subalquilado) puede ser demandado en acción legal por el propietario que quiera recuperar las cantidades que le corresponde. Además, siempre que no esté expresamente prohibido por el contrato, el inquilino puede alojar por un cierto tiempo una persona que paga una contribución en dinero (subalquiler parcial"), avisando mediante una carta certificada al propietario; también en este caso se asume toda la responsabilidad.
Sobre la renovación del contrato
El contrato estipulado con el "equo canone" se renueva implícitamente por otros cuatro años, si ninguna de las dos partes comunica a la otra la finalización, con carta certificada, por lo menos seis meses antes del plazo. Cuando, en cambio, el contrato está estipulado para exigencias temporáneas, hay que renovarlo expresamente a su plazo.
Sobre la expulsión del inquilino del inmueble
El propietario puede pedir la expulsión o por la morosidad del inquilino (que no ha pagado el alquiler al terminar el contrato) o por el fin del contrato, cuando han pasado los cuatro años o el tiempo que hubiese sido estipulado sin que haya sido hecha la renovación. En este caso es necesario recurrir a una estancia especial en el tribunal, en la cual el inquilino puede oponerse, personalmente o con un abogado, siempre que crea que pueda refutar la propuesta del propietario. En este caso, nace un verdadero proceso.
¿Cuáles son los costos de los alquileres de vivienda promedio en Italia?
Los costos de alquiler varían considerablemente de acuerdo al tamaño del inmueble y a la calidad de la propiedad, su edad y los servicios provistos, la siguiente tabla muestra los costos promedios en suburbios de clase media, no incluye zonas exclusivas ni zonas céntricas de las grandes ciudades.
Tamaño de la propiedad |
Renta Mensual (€) |
Studio |
300 – 900 |
1 habitación |
450 – 1,100 |
2 habitaciones |
650 – 1,500 |
3 habitaciones |
800 – 2,000 |
Adicionalmente debe saber que si utiliza los servicios de un agente para conseguir apartamento deberá pagarle el 10 % del monto anual del alquiler o un mes de renta.
